Acquérir un bien immobilier en indivision, MYclermont pose la question à un spécialiste

L’indivision en immobilier peut avoir plusieures significations. Interview  d’un notaire assistant chez Perraud & Associés, notaire à Clermont-Ferrand.

Pour parler de l’indivision, nous avons interrogé Mathieu Mouret, notaire assistant chez Perraud & Associés.

Pouvez-vous nous définir l’indivision ? 

L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien immobilier. Les articles 815 et suivants du Code Civil régissent les règles relatives à l’indivision.

Le fait que le bien soit possédé par plusieurs personnes pourrait faire penser que cette situation est synonyme de sécurité, simplicité et stabilité. Il n’en est rien. La gestion de l’indivision peut s’avérer complexe et fragile. En effet, le risque principal est une situation de blocage liée à la mésentente des Co-indivisaires.

Il faut rappeler les termes de l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Quand on parle d’indivision, on entend souvent diverses origines. Pouvez-vous nous les lister ?

Il est vrai que l’indivision peut avoir diverses origines. L’indivision peut :

• être la conséquence d’une transmission à titre gratuit (succession ou donation)
• être la source d’une transmission à titre onéreux. L’exemple le plus fréquent est l’achat par un couple de concubins ou de partenaires pacsés.
• survenir suite à la dissolution d’un régime matrimonial après divorce (exemple : l’indivision post-communautaire)
• l’indivision peut-être d’origine conventionnelle.

Pouvez-vous nous dire à qui appartient le pouvoir de décision ?

Un indivisaire seul peut prendre toute décision concernant la conservation du bien afin de le préserver. C’est l’acte conservatoire.

La majorité des 2/3 des droits indivis est requise pour effectuer les actes de gestion courante. C’est l’acte d’administration (exemple : conclusion ou renouvellement de baux autres que ceux à usage commercial, agricole, industriel ou artisanal, exemple bail d’habitation) :

• donner un mandat général d’administration, vendre des meubles pour payer les dettes incombant à l’indivision. Une procédure d’information vis-à-vis des autres membres de l’indivision est à respecter.
• l’unanimité est obligatoire concernant les actes de disposition (vente et donation).

Ces règles liées aux décisions sont source de difficultés, l’unanimité étant très souvent difficile à obtenir.
Dans certains cas, le Tribunal de Grande Instance peut être saisi afin de résoudre certaines situations de blocage sur lesquelles l’unanimité requise ne peut aboutir (actes autorisés en justice).

Tout à l’heure vous nous avez parlé de l’indivision d’origine conventionnelle, pouvez-vous nous en dire plus?

Les indivisaires ont la faculté de prévoir de manière contractuelle leur maintien dans l’indivision.  Cette convention a pour effet de limiter le droit de demander le partage. Dans cette hypothèse, une convention d’indivision est régularisée afin de fixer les règles de fonctionnement.

Le Code Civil prévoit un formalisme strict concernant les règles de validité de la convention. Il s’agit d’un contrat solennel qui, s’il concerne des biens immobiliers, suppose l’établissement d’un acte authentique notarié. Cette convention est prévue normalement pour une durée déterminée de cinq ans et demeure renouvelable.

Et si on n’est en indivision et que l’on souhaite en sortir?

Chaque indivisaire peut sortir de l’indivision en cédant sa part ou en demandant le partage. Le partage peut être amiable, total ou partiel. Lorsque le partage porte sur des biens immobiliers (soumis à publicité foncière), l’acte de partage est passé par acte notarié. A défaut de partage amiable, ce dernier peut être judiciaire. Mais le législateur a voulu permettre qu’à tout moment les voies judiciaires puissent être abandonnées en faveur d’un règlement amiable.

Des solutions existent pour limiter les inconvénients (donation, constitution de sociétés, etc.) N’hésitez pas à vous rapprochez-vous de votre notaire pour obtenir le conseil le plus approprié à votre situation personnelle.

Pour plus d’informations, contactez Perraud & Associés sur www.perraud-notaires-associes.com.